Por Maria Flavia Seabra Gemperli, Renato Gomes Ribeiro Maggio e Marina Rosa Cavalli

Excelente notícia para instituições financeiras com capital estrangeiro no Brasil quanto à possibilidade de constituição, em seu favor, de garantias reais de imóveis rurais situados nas chamadas Faixas de Fronteira! A Lei Federal nº 13.097, publicada no último dia 19 resultante da conversão da MP 656/2014, alterou a lei nº 6.634/1979 que vedava transações com imóveis rurais localizados em Faixa de Fronteira que implicassem na obtenção, por estrangeiro ou equiparados, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel rural localizado em faixa de fronteira, salvo mediante prévio consentimento do Conselho de Defesa Nacional (antigo Conselho de Segurança Nacional).  

A Faixa de Fronteira é a porção interna de 150km de largura paralela à linha divisória terrestre do território nacional, considerada indispensável à segurança nacional. Até então, para que instituições financeiras com capital estrangeiro pudessem aceitar em garantia ou receber em liquidação de empréstimo imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira, era necessário obter o assentimento do Conselho de Defesa Nacional por meio de procedimento administrativo burocrático e demasiadamente lento.  

Tal situação acabava por impedir a concretização de diversas negociações de grande porte no país em razão da recusa dos Registros de Imóveis em registrar garantias em favor de credores estrangeiros, como a hipoteca e a alienação fiduciária. O desconforto era tanto que, em 2012, a ABBI (Associação Brasileira de Bancos Internacionais) protocolou pedido de providências ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) solicitando a permissão do registro de garantias reais em favor de bancos estrangeiros. A solicitação pautou-se no fato de que o interesse dos bancos não é a aquisição indireta de imóveis rurais, mas, sim, a possibilidade de assegurar o recebimento de seus créditos por meio da execução de tais garantias reais. Além disso, os bancos só podem manter bens imóveis não destinados ao uso próprio e originados da liquidação de empréstimos em seu patrimônio por 1 ano, prorrogável até duas vezes, a critério do Banco Central do Brasil. O pedido da ABBI foi indeferido pelo CNJ alegando que o impedimento decorria de lei expressa.  

Com a publicação da Lei Federal nº 13.097, as vedações à constituição de garantias reais e ao recebimento de imóvel rural localizado em Faixa de Fronteira, objeto de liquidação de empréstimo, já não existem, o que significa grande avanço na legislação sobre o tema. Todavia, restam incertezas sobre a matéria, já que, atualmente, as instituições financeiras estrangeiras ainda enfrentam a negativa do registro de garantias reais, não apenas com relação a propriedades rurais localizadas em Faixa de Fronteira, mas também no que diz respeito ao demais imóveis rurais em todo o país. A nova lei foi silente quanto à constituição de garantia real nos demais imóveis rurais, não situados em Faixa de Fronteira. Permanece, assim, a polêmica e entendimentos distintos dos inúmeros Cartórios de Registro de Imóveis no Brasil, especialmente, sobre a possibilidade de constituição de alienação fiduciária de imóveis rurais em favor de instituição financeira com capital estrangeiro uma vez que, para a execução do bem, a propriedade é consolidada em favor do credor e, ainda, pelo fato de que o credor pode optar pela adjudicação do imóvel para si e consequente quitação e exoneração da dívida (total ou parcial).  

Apesar da inovação, extremamente positiva para o mercado financeiro, a restrição para a constituição de garantias reais para imóveis rurais localizados fora da Faixa de Fronteira permanece, o que não deixa de ser um dissenso, ainda mais se considerarmos a relevância e expressão dos imóveis localizados na Faixa de Fronteira face às outras propriedades rurais situadas em regiões com menor expressão em termos de soberania nacional e, ainda, a obrigação do credor em alienar o bem recebido pela liquidação de empréstimo no prazo e condições do art. 35, inciso II da Lei 4.595/64.