A Instrução Normativa (IN) do Incra nº 88, publicada no DOU de 14 de dezembro, revoga expressamente a IN nº 76, de 23/08/2013, e, embora seja mais precisa na utilização de certos conceitos, não traz de fato muitas alterações em relação à sua antecessora. Ela apresenta, no entanto, algumas novidades, entre as quais se destacam:

1 – Conceito de pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira

A IN conceitua expressamente a pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira como aquela constituída segundo as leis brasileiras, com sede no Brasil, e que possua participação majoritária, a qualquer título, de capital estrangeiro, e desde que o(s) sócio(s) pessoa(s) natural(is) ou jurídica(s) estrangeira(s), respectivamente, resida(m) ou tenha(m) sede no exterior.

Para que ocorra a equiparação de pessoa jurídica brasileira à pessoa jurídica estrangeira, é necessário que seu(s) sócio(s) estrangeiro(s) detenha(m) a maioria do capital social, ou que sua participação acionária lhe(s) assegure o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores, de dirigir as atividades sociais e de orientar o funcionamento dos órgãos da empresa.

2 – Capítulo do ato nulo

A nova IN inclui capítulo que trata especificamente da nulidade das aquisições ou arrendamentos de imóveis rurais por estrangeiros realizados sem a observância do disposto na Lei nº 5.709/1971. Embora tais negócios sejam considerados atos nulos de pleno direito, o artigo 26 traz a ressalva expressa de que tal nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

A competência para decretação (em processo administrativo) ou declaração (em processo judicial) de nulidade dos registros das aquisições ou dos arrendamentos de imóveis rurais é da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado (CGJ/TJ) ou do Juízo de Direito da Comarca onde o imóvel se localiza. Caberá ao Incra requerer ao Corregedor-Geral da Justiça do Estado de localização do imóvel rural a declaração de inexistência e o cancelamento da matrícula ou do registro respectivo.

A nova IN abre a possibilidade de regularização das aquisições ou dos arrendamentos de imóvel rural por pessoa estrangeira, condicionando-os à apreciação do Incra, mediante autuação de processo, da plausibilidade e juridicidade do pedido de regularização.

3 - Inaplicabilidade das restrições à pessoa natural estrangeira

A IN acolhe a disposição constante no art. 12 da Lei nº 5.709/ 1971, segundo a qual estão excluídas das restrições fixadas pela referida lei as aquisições e os arrendamentos de áreas rurais inferiores a três módulos de exploração indefinida envolvendo pessoa natural estrangeira.

4 – Responsabilidades do oficial registrador

Pela redação da IN anterior, o oficial de registro de imóveis só tinha a obrigação de verificar se os documentos relativos a negócios envolvendo a aquisição ou o arrendamento de imóveis rurais apresentavam as autorizações correspondentes. Pela nova IN, ao registrar os atos relativos a tais negócios jurídicos, o oficial registrador deverá mencionar obrigatoriamente as autorizações correspondentes do Incra, sob pena de incorrer no art. 15 da Lei nº 5.709/1971 e no art. 19 do Decreto nº 74.965/1974, que tratam da responsabilização civil pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica.

5 – Recurso em face do indeferimento

O procedimento para análise e julgamento do pedido pelo Incra, previsto no Capítulo VIII, ainda é bastante parecido com o procedimento da IN revogada (notadamente no Capítulo IX), mas a nova IN traz uma grande novidade ao dispor que, em caso de indeferimento, o requerente poderá interpor recurso administrativo dirigido ao Superintendente Regional, que, se não reconsiderar a decisão no prazo máximo de cinco dias, o encaminhará ao Comitê de Decisão Regional (CDR), que terá o prazo máximo de trinta dias para decisão. Indeferido o recurso, o requerente poderá, no prazo máximo de 15 dias, recorrer à Coordenação Geral de Cadastro Rural - DFC, que deverá julgá-lo no prazo de 30 dias.

Permanecem, portanto, inalterados os requisitos a serem preenchidos para obter, ao final do procedimento, a autorização do Incra para aquisição e arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no país, pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira.

Atualização: Por meio de despacho datado de 19/09/2017, o ministro Luiz Fux denegou o pedido da Procuradoria-Geral da República para suspensão imediata da Lei Federal nº 13.465/2017, como medida cautelar. De acordo com o despacho, dada a relevância do tema, com base no art. 12 da Lei Federal nº 9.868/1999, a matéria será apreciada diretamente pelo Tribunal para decisão final.


O procurador-geral da República pediu a suspensão integral da lei que trata, entre outros assuntos, da regularização fundiária urbana e rural (13.465/2017), oriunda da Medida Provisória nº 759/2016 e abordada no e-book “Inovação, celeridade e aumento de eficiência: o que muda no mercado imobiliário com a Lei nº 13.465/17”. O pedido cautelar foi feito na ADI nº 5.771, ajuizada em 1º de setembro.

O argumento para pedir a declaração de inconstitucionalidade é que a Lei nº 13.465/17, (i) ainda que tenha sido convertida em lei ordinária, tem origem em medida provisória destituída dos requisitos constitucionais de relevância e urgência; (ii) afronta o direito à moradia, o direito à propriedade e o cumprimento de sua função social, a proteção do meio ambiente, a política de desenvolvimento urbano, o dever de compatibilizar a destinação de terras públicas e devolutas com a política agrícola e o Plano Nacional de Reforma Agrária, os objetivos fundamentais da República, a proibição de retrocesso, o mínimo existencial, o princípio da proporcionalidade, a previsão de que o pagamento de indenizações da reforma agrária será feito em títulos da dívida agrária, a exigência de participação popular no planejamento municipal e as regras constitucionais do usucapião especial urbano e rural; e (iii) não observa a competência constitucionalmente reservada à lei complementar e a competência da União para legislar sobre Direito Processual Civil.

Embora o pedido de prestação jurisdicional cautelar ainda esteja sob apreciação do ministro Luiz Fux, é possível afirmar que a ação tem foco claro nas disposições relativas à reforma agrária e nas discussões mantidas durante o processo da conversão em lei da MP nº 759/2016. Elas estão relacionadas à possibilidade de que a legislação tenha como efeito a facilitação de regularização de ocupações fundadas em títulos ilegais, também conhecidas como “grilagem”.

Além disso, ainda que a Lei nº 13.465/2017 permaneça integralmente vigente até decisão final ou cautelar em sentido contrário, consta dos autos da ADI a Recomendação nº 1/2017 para que o presidente do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e ao subsecretário do Programa Terra Legal, de modo geral e desde já, se abstenham de adotar as disposições da Lei nº 13.465/2017 como base para determinar os valores das titulações relativas à regularização fundiária rural.

A Receita Federal (RFB) liberou na segunda-feira, 14 de agosto, o programa para declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR) referente ao exercício de 2017. O prazo-limite para envio das declarações é 29 de setembro.

A apresentação da DITR fora do prazo acarreta multa de 1% ao mês ou fração sobre o valor do imposto devido, sem prejuízo de eventual multa e dos juros de mora pela falta ou insuficiência do recolhimento do imposto ou quota. Em nenhuma hipótese, o valor da multa por atraso na entrega da DITR será inferior a R$ 50,00.

Estão obrigadas a apresentar a DITR de 2017 as pessoas, físicas ou jurídicas, que eram proprietárias, titulares do domínio útil ou da posse (inclusive por usufruto) de imóveis rurais em 1º de janeiro de 2017, ressalvadas as isenções e imunidades aplicáveis. A RFB entende como imóveis rurais aqueles situados fora da zona urbana do município. Os imóveis utilizados para atividades rurais localizados dentro da área urbana do município não estão sujeitos ao pagamento de ITR.

 

Há três formas de pagar o imposto:

  • Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), em qualquer agência bancária integrante da rede arrecadadora de receitas federais, no caso de pagamento efetuado no Brasil;
  • Título da Dívida Agrária (TDA) do tipo escritural (custodiado em uma instituição financeira) correspondente a até 50% do valor devido; ou
  • Transferência eletrônica de fundos via instituições financeiras autorizadas pela Secretaria da RFB a operar com essa modalidade.


O programa de declaração pode ser obtido no seguinte link: Programa DITR da RFB.

Para esclarecer dúvidas, a RFB fornece arquivo com perguntas e respostas que pode ser acessado no seguinte link: PDF – Perguntas e Respostas DITR - RFB.

Os possíveis desdobramentos da aplicação da Decisão de Diretoria nº 38 (DD 38) da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) preocupam o mercado imobiliário. A nova norma aprova o procedimento para a proteção da qualidade do solo e das águas subterrâneas e estabelece diretrizes para gerenciamento de áreas contaminadas no âmbito do licenciamento ambiental.

Publicada em fevereiro, a DD 38 regulamenta, por exemplo, o procedimento de edificação em lugares onde já foram desenvolvidas atividades potencialmente geradoras de áreas contaminadas. Nos casos em que o local for classificado como Área Contaminada sob Investigação (ACI), o empreendedor deverá apresentar à Cetesb um Plano de Intervenção para a Reutilização de Áreas Contaminadas (PI). Somente com o parecer técnico favorável da Cetesb sobre o PI e o pagamento de um preço pela manifestação, será possível avançar com o pedido de aprovação dos demais órgãos envolvidos para demolir edificações existentes e construir o empreendimento.

Chama ainda a atenção do mercado imobiliário uma exigência feita pela Cetesb ao novo proprietário de imóvel que tenha recebido Termo de Reabilitação para o Uso Declarado condicionado à adoção de medidas de engenharia e de controle institucional para mitigação de risco existente. Ele deverá assinar uma carta para atestar que está ciente da necessidade de manutenção de tais medidas de restrição e de seu acompanhamento e/ou monitoramento, confirmando também que sabe quem é o responsável pela sua execução.

Sob o ponto de vista dos negócios imobiliários, essas obrigações deverão estar esclarecidas e contratualmente avençadas na compra e venda de futuras unidades autônomas. Isso exige das incorporadoras especial atenção ao procedimento de instituição do condomínio e entrega das unidades autônomas aos futuros adquirentes, que assumirão tais obrigações perante a Cetesb.

A DD 38, segundo a própria Cetesb, não é estanque e será aprimorada por meio de instrução normativa a ser emitida oportunamente para regulamentar o processo de fiscalização do órgão ambiental. Um dos pontos sobre o qual se espera manifestação da Cetesb é a exigência de garantia bancária ou seguro ambiental que assegure a implementação de Plano de Intervenção em áreas contaminadas. Esses produtos ainda são incipientes no mercado e, certamente, acarretarão custos expressivos ao setor da construção civil.

O mercado imobiliário aguarda que a instrução normativa esclareça as dúvidas de interpretação e implementação já identificadas no procedimento da DD 38, para evitar uma atuação desproporcional que possa comprometer economicamente o uso e a reabilitação efetiva das áreas contaminadas pelo empreendedor, o que definitivamente não parece ser a intenção da Cetesb.

Aliada à expectativa de manifestação da Cetesb sobre a regulamentação da DD 38, os operadores do mercado anseiam também pelo julgamento do pedido de instauração do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) formalizado perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP) pelo Ministério Público de São Paulo (MP/SP), que aborda, entre outros temas, o tratamento das áreas contaminadas no estado. Para o órgão ministerial, tais áreas devem passar por uma descontaminação integral e, em caso de inviabilidade, a reparação ambiental deverá ser substituída por medidas de compensação ou pagamento de indenização.

Apenas após o julgamento do pedido pelo TJ/SP será possível entender se as medidas que vêm sendo adotadas pela Cetesb serão exaustivas e suficientes ao processo de reabilitação, uma vez que não existe, hoje, consenso entre o MP/SP (defensor da reparação integral da área contaminada) e o órgão ambiental (que requer o restabelecimento de riscos aceitáveis para a área). Se o MP/SP tiver sucesso em seu pedido, o mercado sentirá sensivelmente os seus efeitos.