Quem compra, vende, loca ou cede imóveis no Brasil nunca precisou emitir nota fiscal eletrônica para essas operações. Com a Reforma Tributária, isso muda.

O Encat e a Receita Federal publicaram o Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) da NF-e ABI (Modelo 77) que é o primeiro documento fiscal eletrônico exclusivo para alienação de bens imóveis no país. O manual, já na versão 2.00 (16 de março de 2026), define leiaute, validações e especificações técnicas. O ambiente de testes abre em 6 de abril e o de produção, em 4 de maio.

A obrigatoriedade de preencher os campos de IBS e CBS ainda depende da publicação dos regulamentos desses tributos (o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 suspende penalidades até o 4º mês após essa publicação). Mas a estrutura está sendo construída agora, mas o setor imobiliário precisa se preparar.

Muito além da compra e venda


A NF-e ABI é a mudança mais visível, mas não é a única. A Reforma redesenha a formalização fiscal de praticamente todo o ciclo imobiliário:

  • Alienação de imóveis ganha documento próprio — a NF-e ABI (Modelo 77);
  • Locação, cessão onerosa e arrendamento passam a ser registrados por NFS-e na plataforma nacional, com códigos específicos. Notas emitidas por sistemas municipais para essas operações serão rejeitadas;
  • Servidão, permissão de uso e direito de passagem entram no mesmo regime; e

Para incorporadoras, construtoras, fundos imobiliários, loteadoras e administradoras, será a primeira vez que a área fiscal precisará estruturar um fluxo de emissão eletrônica para o core do negócio.

A janela de preparação está aberta


Não há penalidades hoje, mas haverá. Quando os regulamentos forem publicados, o prazo de adaptação será de apenas quatro meses. Empresas que aguardarem a data oficial para iniciar a adequação enfrentarão um cenário de mercado congestionado — com alta demanda simultânea por fornecedores de tecnologia, consultoria especializada e recursos internos.

O ambiente de testes estará disponível a partir de abril. Antecipar essa avaliação é a medida mais prudente para identificar eventuais gaps operacionais e mitigar riscos de descumprimento quando a obrigatoriedade entrar em vigor.

Nosso time tributário trabalha diretamente com empresas do setor imobiliário na adequação à Reforma. Entre em contato para uma avaliação de impacto.