Com a edição da MP 252, temos uma melhora na implementação do princípio constitucional da capacidade contributiva. Este princípio foi atendido pela criação de novos critérios de apuração do ganho de capital na venda de imóvel residencial, ou seja, o lucro imobiliário. Foi aumentado de R$ 20 mil para R$ 35 mil o limite de preço de alienação de bens e direitos, exceto ações no mercado de balcão, para isenção do Imposto de Renda (IR) sobre o eventual ganho de capital. Esta medida beneficia os negócios imobiliários de pequeno valor, evitando-se a prática do "contrato de gaveta". No entanto, tal inovação não tem grande relevância para o mercado imobiliário, uma vez que a Lei 9.250/95, além daquela isenção cujo limite foi aumentado, já previa uma isenção mais abrangente e que permanece em vigor. Segundo o art. 23 da referida lei, também está isento do pagamento do IR o lucro imobiliário obtido na venda do único imóvel do vendedor, desde que o preço da venda não seja superior a R$ 440 mil e que o vendedor não tenha feito nenhuma outra venda nos últimos cinco anos. O que chama atenção na MP do Bem são duas inovações há tempos requeridas pela sociedade, mas que não vieram exatamente como almejadas. São elas: a possibilidade de depreciação do ganho de capital auferido e a isenção do IR caso o preço recebido na venda de imóvel residencial seja revertido na compra de um outro imóvel residencial no prazo de 180 dias da venda. A depreciação do ganho de capital foi novamente instituída. A alíquota a ser utilizada é de 0,35% ao mês desde a data de aquisição até a data da venda. Porém, só poderá ser aplicada desde 1º de janeiro de 1996, se a aquisição do imóvel se deu antes dessa data. Tal depreciação somente poderá ser feita por pessoas físicas residentes no País, aplicando-se sobre o lucro obtido o fator de redução calculado por 1/1,0035 vezes o número de meses desde a aquisição do imóvel até a venda do mesmo. Quanto à isenção do IR sobre o lucro imobiliário para compra de um novo imóvel residencial, temos algumas divergências sobre se houve benefício ou prejuízo para o contribuinte. A princípio houve um benefício, uma vez que a pessoa física que vender seu imóvel residencial, por exemplo, por R$ 1 milhão, tendo-o adquirido por R$ 500 mil, não terá que pagar o IR sobre o ganho de capital se adquirir, no prazo de 180 dias, um outro imóvel residencial no valor mínimo de R$ 1 milhão. Os problemas começam com as variações da hipótese de isenção. Um exemplo é a normal prática de se comprar um imóvel parceladamente e depois colocar o imóvel próprio à venda. Esta hipótese não está abarcada pela isenção porque o texto legal é expresso: a aquisição do novo imóvel deve-se dar depois da venda do imóvel residencial. Como fazer? Seria justo que tal operação não se enquadre na isenção? O segundo ponto de atenção é a previsão de incidir o IR proporcionalmente caso o produto da venda não seja integralmente aplicado na compra de um ou mais imóveis residenciais. Isto é, caso o vendedor não utilize todo o valor recebido na compra de imóvel residencial, ou utilize todo o valor, mas aplicando parte em imóveis residenciais e parte em imóveis para outras fins, deverá pagar o IR devido sobre a parte que não foi reempregada na compra de imóveis residenciais. A terceira constatação é o fato de que esta isenção só pode ser utilizada pela pessoa física uma vez a cada cinco anos, podendo-se escolher sobre qual venda esta isenção será aplicada, já que a lei não se refere nenhuma vez a "primeira venda". Além disso, pode ser feita a venda de vários imóveis residenciais para a aplicação em um outro imóvel residencial, beneficiando-se da isenção desde que tais vendas não ultrapassem o prazo de 180 dias a partir da data da venda do primeiro imóvel residencial. Por fim, um aspecto que não foi enfrentado é o prazo para pagamento do IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Atualmente, os contribuintes que obtiverem lucro na venda de um imóvel precisam preencher uma DARF e recolhê-la até o último dia do mês seguinte ao fechamento do negócio. Pela falta de informação, este prazo de pagamento desvinculado do prazo das declarações anuais só prejudica o contribuinte, que acaba pagando, além do IR, eventuais multas e juros.

Fontes:   Gazeta Mercantil 28.07.2005 p.C3 Data da inclusão:   10/08/2005 - 17:15:48