O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é incondicionada na integralização de capital social com imóveis. A decisão tem grande repercussão para o mercado imobiliário e para o planejamento patrimonial e societário. Por nove votos a dois, o Plenário concluiu em 19 de outubro de 2026, em sessão virtual, o julgamento de mérito do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108/SP, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral. A maioria já havia se formado com o voto-vista do Ministro Alexandre de Moraes, na sessão virtual iniciada em 9 de outubro.

Prevaleceu no Plenário o entendimento de que a imunidade do ITBI, prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, é incondicionada quando há realização de capital social por meio da conferência de bens imóveis. A imunidade se aplica mesmo que a sociedade receptora exerça atividade preponderantemente imobiliária – como compra e venda, locação ou arrendamento mercantil. Por se tratar de tema de repercussão geral, a tese passa a orientar os mais de 100 processos vinculados ao tema e os casos semelhantes em todo o país.

Voto do relator e divergência

A maioria acompanhou o voto do relator, Ministro Edson Fachin. Para ele, a ressalva final do dispositivo constitucional – que menciona a atividade preponderante do adquirente – aplica-se apenas às hipóteses de reorganização societária.

Assim, a ressalva alcança fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, mas não a primeira hipótese do inciso, que trata da realização de capital por meio da transferência de bens ou direitos.

A tese proposta pelo relator, com a ressalva incorporada ao seu voto, tem o seguinte teor: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

O relator foi acompanhado pelos Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. O Ministro Zanin acompanhou com ressalva, incorporada pelo relator ao seu voto. Segundo ele, os municípios podem afastar a imunidade caso identifiquem simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruí-la indevidamente, com base nas particularidades do caso e por meio de adequada instrução probatória. O Ministro Alexandre de Moraes, em seu voto-vista, aderiu a essa mesma ressalva. Ele afastou, porém, o argumento de que o risco de planejamentos tributários abusivos justificaria excluir da imunidade todas as empresas imobiliárias.

Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que propuseram tese no sentido de que a imunidade “não alcança a transmissão de bens ou direitos para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis”. Para a divergência, a ressalva da parte final do dispositivo alcançaria tanto a integralização de capital quanto as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Fundamentos da decisão

O entendimento majoritário foi construído sobre três fundamentos principais: (i) a força do precedente do Tema 796; (ii) a interpretação histórica e gramatical do artigo 156, § 2º, I, da Constituição; e (iii) a finalidade constitucional de estimular a capitalização, a livre iniciativa e o desenvolvimento econômico.

Na leitura gramatical, a expressão “salvo se, nesses casos” restringe a atividade preponderante às hipóteses de reorganização societária. Como destacou o Ministro Alexandre de Moraes, se a intenção fosse submeter as duas hipóteses à mesma condição, seria intuitivo empregar fórmula inequivocamente abrangente, como “em qualquer desses casos”.

A evolução histórica do texto reforça essa leitura. Em momentos anteriores, foram rejeitadas propostas que submetiam expressamente a realização de capital à ressalva da atividade preponderante. A finalidade da norma também confirma que essa ressalva não alcança a integralização de capital.

Além disso, a maioria alinhou o entendimento ao Tema 796, que reconheceu a natureza incondicionada da imunidade na integralização de capital, e afastou o argumento de que se trataria de mero obiter dictum. Por isso, concluiu-se que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN) não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam essa imunidade à atividade preponderante imobiliária. A conclusão está em linha com o parecer da Procuradoria-Geral da República.

Na perspectiva teleológica, a imunidade busca facilitar a circulação de ativos, a constituição e a capitalização de empresas e o desenvolvimento da atividade econômica, em sintonia com a livre iniciativa e o desenvolvimento nacional.

Impactos práticos

Até aqui, os municípios frequentemente exigiam ITBI nas integralizações de imóveis ao capital social de sociedades cuja atividade preponderante estava ligada ao mercado imobiliário – como compra e venda, locação, administração ou loteamento de imóveis. A relevância prática é expressiva. Segundo dados citados no processo pela Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), haveria mais de 100 mil holdings patrimoniais no país, além de family offices e gestoras de ativos diretamente afetados pela definição.

Com a tese firmada, a imunidade é reconhecida na integralização de capital com imóveis, independentemente da atividade econômica ou da composição das receitas da sociedade. Isso alcança sociedades operacionais, holdings e empresas do setor imobiliário.

Essa conclusão também simplifica os procedimentos administrativos. Antes, muitos municípios reconheciam apenas uma imunidade provisória e acompanhavam as receitas da sociedade por dois ou três anos. Se fosse constatada atividade imobiliária preponderante, o ITBI era cobrado retroativamente, com os encargos cabíveis.

Com o novo entendimento, a apuração da preponderância das receitas perde relevância nas integralizações de capital. A análise pode se concentrar nos documentos societários da operação, sem auditorias contábeis posteriores voltadas a esse requisito.

Pontos de atenção

Quanto ao valor da operação, a decisão reafirma o Tema 796 ao definir que a imunidade alcança o valor do imóvel efetivamente destinado à integralização do capital social subscrito. Se houver parcela excedente, destinada, por exemplo, à formação de reserva de capital, essa parcela permanece sujeita ao ITBI. A decisão, portanto, não autoriza que o imposto seja calculado sobre o valor integral do imóvel quando ele supera o capital subscrito.

É sobre esse limite que a discussão tende a se concentrar daqui em diante. Nas holdings patrimoniais, os imóveis costumam ser integralizados pelo valor da declaração de bens do sócio, como autoriza o artigo 23 da Lei 9.249/95. Diversos municípios passaram a exigir o ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor venal, tratando-a como excedente, mesmo sem reserva de capital. A jurisprudência ainda não é uniforme. A 1ª Turma do STF já admitiu a aplicação do Tema 796 a essa diferença, mesmo sem reserva de capital – Agravo Regimental na Reclamação 69.420/SP. Além disso, a nova redação do artigo 38 do CTN, dada pela Lei Complementar 227/26 (LC 227/26), tende a reforçar a cobrança. O dispositivo estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, entendido como o valor pelo qual seriam negociados à vista, em condições normais de mercado.

Cabe mencionar que permanece a distinção entre a integralização de imóveis em pessoas jurídicas e os aportes realizados em fundos de investimento imobiliário (FIIs). Essa distinção foi definida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) – e não pelo STF – no Agravo em Recurso Especial 1.492.971/SP. Enquanto a transferência de imóveis para composição do capital social de sociedades passa a contar com proteção constitucional ampla, a integralização de bens em FIIs continua sujeita ao ITBI. Isso porque esses fundos não têm personalidade jurídica nem capital social em sentido estrito: são condomínios de natureza contratual.

Por fim, a decisão não elimina o poder de fiscalização dos municípios, mas muda seu foco. Nas integralizações de capital, a fiscalização deixa de se concentrar na preponderância das receitas imobiliárias. Conforme a ressalva do Ministro Cristiano Zanin, incorporada pela maioria, continua possível afastar a imunidade em negócios simulados ou estruturados exclusivamente para ocultar operações de compra e venda de imóveis. Para isso, a fraude ou a simulação deve ser demonstrada por meio de adequada instrução probatória, nos termos do artigo 149, VII, do CTN.

Próximos passos

Por ora, o acórdão ainda não foi publicado. A extensão temporal da tese, inclusive para pedidos de restituição do ITBI já recolhido, deverá ser confirmada com a publicação do acórdão e em eventuais embargos de declaração.

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