Uma filha e seu marido moraram por 29 anos em um imóvel que pertencia à mãe dela. Após o falecimento da proprietária, o casal pediu na Justiça o reconhecimento da propriedade por usucapião extraordinária. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou o pedido. Para a Quarta Turma, a ocupação decorria de tolerância e solidariedade familiar, e não de posse com ânimo de dono – o chamado animus domini.

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil (CC). Segundo o dispositivo, quem, “por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel”, adquire a propriedade, independentemente de título e boa-fé. A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade. Ela premia a posse qualificada e prolongada, em linha com a função social da propriedade (Constituição Federal – CF, art. 5º, XXIII, e CC, art. 1.228, § 1º).

O sistema sucessório, por sua vez, assegura a transmissão imediata da herança a todos os herdeiros (CC, art. 1.784), a formação de condomínio pro indiviso sobre o acervo (CC, art. 1.791, parágrafo único) e a proteção da legítima (CC, art. 1.846).

O direito das coisas e o direito das sucessões se encontram quando um herdeiro pretende usucapir imóvel que integra o acervo hereditário.

Foi esse o tema do AREsp 2.983.084/AL, julgado por unanimidade pela Quarta Turma do STJ, sob relatoria do ministro Raul Araújo. O colegiado manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL), que havia rejeitado o pedido de usucapião extraordinária da filha e do genro da falecida. Para o tribunal, a posse decorria de mera liberalidade, tolerância e solidariedade familiar. Por isso, não tinha animus domini, requisito essencial da usucapião.

Este artigo analisa esse julgado e os embargos de declaração rejeitados depois pela mesma Turma. O objetivo é examinar os requisitos da usucapião extraordinária nas relações familiares, a natureza da posse entre parentes e seus reflexos sucessórios e patrimoniais.

O caso e seus fundamentos jurídicos

A filha da falecida e seu marido ajuizaram ação de usucapião extraordinária contra o pai da autora e os irmãos dela. O objetivo era a aquisição originária de imóvel em Maceió (AL), que integrava o espólio da mãe. Eles alegaram exercer posse ininterrupta, exclusiva, mansa e pacífica há 29 anos, com moradia habitual e realização de obras necessárias, sem oposição de terceiros.

O juízo da 29ª Vara Cível de Maceió julgou o pedido procedente e declarou o domínio dos autores com base nos arts. 1.238 a 1.244 do CC. Os demais herdeiros recorreram. A 1ª Câmara Cível do TJAL, entretanto, reformou integralmente a sentença, por unanimidade. Segundo o tribunal, a posse era precária, concedida por liberalidade dos pais da autora, e não havia animus domini.

O acórdão do TJAL teve como fundamentos que: (i) a autora era curadora do pai, proprietário do bem, de modo que a ação buscava direitos sobre o imóvel em prejuízo do próprio curatelado; (ii) o imóvel havia sido relacionado para partilha no inventário da mãe, em trâmite na 20ª Vara de Sucessões da Capital; (iii) os irmãos se opuseram à pretensão; e (iv) o imóvel estava desocupado, por estar em área interditada, e o título de propriedade serviria de base para pedido de indenização.

Os autores interpuseram recurso especial. Alegaram nulidades processuais, como divergência entre o voto oral e o acórdão escrito (arts. 205, § 1º, e 941, § 1º, do Código de Processo Civil – CPC) e negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC). O STJ afastou as duas teses, mas aproveitou o julgamento para fixar seu entendimento sobre a usucapião entre familiares e herdeiros.

Os requisitos da usucapião extraordinária e a centralidade do animus domini

Como visto, o art. 1.238 do CC exige, em geral, posse por 15 anos, sem interrupção nem oposição, exercida como se dono fosse, independentemente de título e boa-fé. É indispensável demonstrar posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini.

No acórdão, o relator aplicou o art. 1.208 do CC, segundo o qual atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. E reiterou que "os atos de mera permissão não ensejam a aquisição originária de propriedade, tendo em vista que se trata de posse precária, com o condão de afastar o ânimo de dono, caracterizando, portanto, a parte como mera detentora".

Ou seja, a ocupação prolongada, por si só, não leva à aquisição da propriedade. Nos embargos de declaração, o relator foi ainda mais explícito: o “decurso do tempo somente produz a aquisição originária da propriedade quando acompanhado de posse qualificada pelo animus domini”. Se esse requisito falta desde a origem, não há prazo aquisitivo em curso.

Há, portanto, uma inversão na análise dos requisitos da usucapião de bem objeto de herança. O ponto de partida não é o tempo, mas a natureza da posse. O tempo é variável dependente; a qualidade da posse, variável independente.

O ponto central do acórdão é a afirmação de que, quando o descendente ocupa imóvel do ascendente, a posse surge, em regra, de mera liberalidade, tolerância e solidariedade dos demais familiares. Essa posse é precária e juridicamente incompatível com o animus domini exigido pelo art. 1.238 do CC.

No âmbito familiar, é muito comum que, após o falecimento do ascendente, o descendente que vivia no imóvel continue ali até a conclusão do inventário. Segundo o acórdão, essa ocupação não perde sua natureza precária. Ela continua vinculada à solidariedade familiar e não é exercida de modo exclusivo nem contrário aos interesses dos demais sucessores.

Por isso, a usucapião nas relações familiares deve ser analisada sob outra perspectiva. A usucapião extraordinária pressupõe ato inequívoco de assunção da condição de dono. Esse ato não pode se apoiar em condutas naturais no ambiente familiar, como solidariedade, auxílio, liberalidade ou conveniência doméstica. Nessas hipóteses, como explicou o relator, admitir a usucapião seria “laborar contra os bons sentimentos que devem prevalecer nas relações familiares”.

Se um gesto generoso de um familiar pudesse se converter, com o tempo, em perda da propriedade, o ordenamento estaria incentivando a desconfiança e a judicialização preventiva nas famílias. Esse resultado contraria o princípio da solidariedade.

O STJ usou os seguintes critérios para distinguir os dois tipos de ocupação:

• origem da ocupação: se o ingresso no imóvel decorreu de permissão ou tolerância dos proprietários, a posse nasce precária e mantém essa qualidade, salvo inequívoca inversão do título (CC, arts. 1.203 e 1.208);
• exclusividade e adversidade: a posse deve ser exercida em nome próprio, de modo exclusivo e contrário aos interesses dos demais titulares, e não "em nome e no interesse do grupo familiar";
• ato inequívoco de dono: atos ordinários de moradia, conservação e uso residencial não bastam – o TJAL entendeu que o uso residencial do imóvel não caracteriza posse ad usucapionem;
• ausência de oposição: a oposição oportuna dos demais herdeiros evidencia a incompatibilidade com a posse ad usucapionem; e
• contexto sucessório: a inclusão do bem no inventário e a administração familiar do acervo indiviso reforçam a conclusão pela precariedade.

O caráter excepcional da usucapião de imóvel hereditário por herdeiro

O acórdão não nega que o herdeiro possa usucapir bem do acervo hereditário. Ao contrário, reconhece precedentes que admitem essa possibilidade em situações específicas. Aberta a sucessão, forma-se condomínio pro indiviso sobre o acervo, e o condômino pode usucapir em nome próprio. Para isso, deve exercer posse exclusiva, com efetivo animus domini, pelo prazo legal e sem oposição dos demais proprietários (REsp 1.631.859/SP, relatora ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma).

Com base nessa linha, a jurisprudência exige, cumulativamente: (i) posse exclusiva do herdeiro, com exclusão de fato dos demais coerdeiros; (ii) animus domini efetivo, demonstrado por atos inequívocos de assunção da condição de dono; (iii) posse em nome próprio, e não como administração do acervo ou em nome da família; (iv) posse mansa, pacífica e sem oposição dos demais condôminos; e (v) continuidade pelo prazo legal do art. 1.238 do CC.

No plano imobiliário, esses requisitos devem ser examinados a partir do regime do condomínio entre herdeiros. Aberta a sucessão, cada coerdeiro passa a ser titular de fração ideal do todo, e seus direitos sobre o acervo seguem as normas do condomínio (CC, arts. 1.784 e 1.791, parágrafo único). A posse exclusiva exigida pela jurisprudência não se confunde com a simples utilização do bem por um dos condôminos. Essa utilização é assegurada a todos pelo art. 1.314 do CC e, em regra, configura composse (CC, art. 1.199). Exige-se que o herdeiro-possuidor tenha excluído os demais da posse e passado a possuir o todo para si. O acórdão menciona, além do REsp 1.631.859/SP, julgados da Terceira e da Quarta Turmas que admitem, em tese, a usucapião por herdeiro – como o REsp 668.131/PR, o AgInt no REsp 1.840.023/MG, o AgInt no REsp 2.021.731/SP e o AREsp 2.903.562/MG. A distinção relevante não é entre herdeiros e terceiros, mas entre a composse tolerada no condomínio hereditário e a posse exclusiva e adversa, que rompe esse condomínio no plano dos fatos.

Entretanto, o acórdão destaca o caráter excepcional dessa hipótese. Nas relações familiares, a ocupação de imóvel do acervo de ascendente comum por um dos descendentes decorre, quase sempre, de mera permissão ou tolerância.

Assim, o pedido de usucapião extraordinária de imóvel de ascendente feito por descendente normalmente não encontra respaldo fático nem jurídico. A hipótese só é admissível em situações especiais. Na prática, cria-se uma verdadeira presunção de precariedade da posse familiar. Cabe ao herdeiro-possuidor o pesado ônus de demonstrar a inversão do caráter da posse.

Na due diligence de imóveis ocupados por familiar do proprietário, a decisão reduz o risco de que o ocupante obtenha o reconhecimento da usucapião contra o titular registral ou seus herdeiros. Isso dá maior segurança a adquirentes e financiadores quanto ao título, ainda que o entendimento não tenha efeito vinculante e dependa da prova produzida em cada caso. Mesmo assim, é recomendável documentar a origem e a natureza da ocupação, de preferência por comodato ou cessão de uso. Também é recomendável condicionar a operação à desocupação do imóvel ou à declaração do ocupante de que não exerce posse com ânimo de dono nem reivindica direitos sobre o bem.

Por outro lado, a decisão exige cautela quando o vendedor apresenta título obtido por usucapião contra ascendentes ou coerdeiros. Nesses casos, convém examinar a sentença que originou o registro, verificar a citação de todos os titulares e herdeiros e avaliar se a posse reconhecida foi de fato exclusiva e adversa. O titular ou herdeiro não citado regularmente poderá questionar a aquisição mesmo após o trânsito em julgado, por meio de ação declaratória de nulidade. Indícios de que a usucapião substituiu a partilha tendem a estimular esse tipo de impugnação.

Por fim, o acórdão se baseia na proteção da legítima. Admitir a usucapião nesses casos permitiria a transferência patrimonial entre ascendentes e descendentes por via indireta, fora dos controles que o ordenamento estabelece para proteger a legítima e assegurar o equilíbrio entre os herdeiros.

Como exemplos desses controles, o relator citou a anulabilidade da venda de ascendente a descendente sem consentimento dos demais (CC, art. 496) e a obrigatoriedade da colação das doações (CC, art. 544). O STJ reconheceu que a usucapião é forma originária de aquisição, que não se equipara a negócio jurídico. Mesmo assim, afirmou que ela não pode servir como meio indireto de burlar o regime sucessório, em fraude à lei. Caso contrário, a proteção da legítima seria esvaziada e haveria insegurança jurídica entre parentes.

O raciocínio dialoga com os arts. 1.789 e 1.846 do CC, que reservam aos herdeiros necessários metade dos bens da herança, e com o princípio da igualdade entre os quinhões. No caso concreto, o risco era ainda maior: a pretensão prejudicaria o próprio pai da autora – de quem ela era curadora –, além dos demais herdeiros.

Essa proibição reforça que a regularização de imóvel do espólio deve seguir, como regra, o inventário e a partilha, judicial ou extrajudicial, com a participação e a anuência de todos os herdeiros. Usar a usucapião como atalho para regularizar o bem em nome de um único herdeiro expõe o interessado a impugnações dos demais sucessores, à demora do litígio e, no limite, à improcedência do pedido, como ocorreu no caso. Se a família pretende atribuir o imóvel a um dos herdeiros, o caminho adequado é a partilha com atribuição do bem ao quinhão desse herdeiro – eventualmente com reposição aos demais. Outra opção é a cessão, por escritura pública, dos direitos hereditários dos demais coerdeiros em favor dele (CC, art. 1.793). Enquanto a herança estiver indivisa, porém, a cessão de direito hereditário sobre bem considerado isoladamente é ineficaz, e a disposição de bem do acervo depende de autorização prévia do juiz da sucessão. Para as famílias que já permitem a ocupação de imóveis por filhos, é recomendável formalizar essa ocupação. Isso preserva a liberalidade e evita discussões futuras sobre a natureza da posse.

Conclusão

O AREsp 2.983.084/AL, mantido no julgamento dos embargos de declaração, consolida na Quarta Turma do STJ um entendimento claro: a usucapião de imóvel familiar ou hereditário por herdeiro é juridicamente possível, mas excepcional. A posse que nasce do afeto, da solidariedade ou da liberalidade familiar é, em regra, precária. O simples passar do tempo não a transforma em posse ad usucapionem. Além disso, a usucapião não pode servir de atalho para a transferência patrimonial entre ascendentes e descendentes em prejuízo da legítima e das regras sucessórias.

Para nós, o entendimento é acertado. Ele preserva a solidariedade familiar e a legítima, ao impedir que a usucapião sirva de atalho para transferências patrimoniais entre ascendentes e descendentes sem observar os arts. 496 e 544 do CC. Também garante maior segurança à regularização dos imóveis de família, que deve seguir, como regra, o caminho do inventário e da partilha.

Para o mercado imobiliário, a decisão traz maior previsibilidade às operações com imóveis de família: reduz o risco de usucapião por ocupantes familiares, exige cautela diante de títulos originados de usucapião entre parentes e reafirma que a atribuição do imóvel a um herdeiro deve ocorrer pela partilha ou pelos instrumentos negociais próprios, e não pela prescrição aquisitiva.

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