Nesta semana (26 de agosto de 2026), o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou a inconstitucionalidade do artigo 8º da Lei nº 18.177/2024 (julho), por ofensa aos artigos 111, 180, inciso II, e 191 da Constituição do Estado de São Paulo, restabelecendo o Mapa 1 original da Lei Municipal nº 18.081/2024 (janeiro).^[1]

A cidade havia revisado seu zoneamento em janeiro de 2024 e, poucos meses depois, a Câmara aprovou nova lei, apresentada como correção de erros materiais e inconsistências.

A ação direta de inconstitucionalidade (ADI), iniciada pelo Ministério Público após reiterados pleitos de associação de moradores, questiona pontos da Lei nº 18.081/2024 (PL 586/2023) e Lei nº 18.177/2024 (PL 399/2024).

Como o dispositivo impugnado resultou de dois processos legislativos autônomos, o Tribunal examinou cada um separadamente e chegou a desfechos opostos.

O limite do poder de emenda no processo legislativo urbanístico

A Constituição do Estado de São Paulo condiciona as leis de uso e ocupação do solo à publicidade e participação popular. A jurisprudência acrescenta a exigência de que emendas parlamentares guardem pertinência temática com o objeto do projeto. Com base nesses parâmetros, o Órgão Especial distinguiu as duas leis.

Segundo o Órgão, a revisão de janeiro de 2024 atendeu aos requisitos. O projeto tramitou por 35 audiências públicas (a Lei Orgânica exige duas), com convocações publicadas no Diário Oficial e em jornais de grande circulação, transmissão ao vivo e canal eletrônico para contribuições. A expansão dos eixos de estruturação urbana, principal alteração, integrava o objeto do projeto desde sua origem. O Tribunal registrou que a participação popular se afere pela oportunidade efetiva de conhecer e influir sobre a proposição, não pela coincidência entre texto debatido e aprovado.

Por outro lado, a lei de julho de 2024 seguiu caminho diverso. Na primeira audiência pública, a Câmara esclareceu que o projeto trataria apenas de errata para corrigir áreas sem zoneamento definido, afirmando expressamente que não abordaria aumento de gabarito, adensamento ou expansão de eixo. Realizaram-se três audiências, encerradas em 1º de julho. Dois dias depois, um substitutivo e 51 emendas converteram o projeto em texto de 42 artigos, incluindo a revisão dos limites dos eixos e a reclassificação de zonas.

Neste sentido, o Tribunal reconheceu vício formal na revisão realizada em julho, por ausência de pertinência temática e de estudo técnico para a revisão do zoneamento, requisito constitucional para normas de desenvolvimento urbano. Por essas razões, o Órgão Especial declarou a inconstitucionalidade do dispositivo e do Mapa 1, restabelecendo o mapa original de janeiro de 2024.

A modulação dos efeitos e a preservação dos atos já praticados

A declaração de inconstitucionalidade, se retroagisse, alcançaria dois anos de licenciamento urbanístico. Por isso, o Órgão Especial modulou os efeitos: a decisão vale a partir da publicação do acórdão, preservando alvarás, licenças e certidões já expedidos, bem como processos protocolados sob a norma derrubada. A data do protocolo é o divisor de águas: pedidos posteriores à publicação seguirão o mapa restabelecido.

Mas a decisão não encerra a temática. O TJSP ressalvou que a eficácia do julgamento permanece submetida a decisão do STF em incidente sobre a matéria, de modo que o regime aplicável ainda pode se alterar.

Impactos práticos e pontos de atenção

A Prefeitura informou que a revisão de julho alcançou 3.992 das 64.060 quadras do Município, de modo que apenas os ativos nesse recorte demandam reavaliação.

Para imóveis atingidos, a reavaliação recai sobre potencial construtivo, coeficiente de aproveitamento, gabarito e enquadramento em eixo de estruturação urbana. Projetos cuja viabilidade se apoiava nos parâmetros de julho de 2024 podem perder sustentação e, os ainda em estruturação, merecem atenção ao calendário, já que a proteção da modulação depende de protocolo anterior à publicação do acórdão.

Contratos em curso também demandam atenção. Compromissos de compra e venda, permutas, opções de compra e instrumentos com condição suspensiva atrelada a aprovações urbanísticas devem ser revisitados, sobretudo cláusulas de risco de alteração legislativa e de desequilíbrio econômico-financeiro.

E esse precedente projeta efeitos além do caso concreto. Ao reafirmar que emendas estranhas ao objeto contaminam formalmente a lei e que normas urbanísticas exigem suporte técnico prévio, o Órgão Especial inclina-se ao controle cada vez mais rigoroso para futuras revisões de zoneamento, planos diretores e leis de uso do solo em São Paulo e nos demais municípios paulistas.

Da insegurança jurídica do cenário atual

A ressalva do TJSP — de que a eficácia do julgamento permanece condicionada à decisão do STF — introduz incerteza adicional, já que o regime de transição pode ser mantido, ampliado ou afastado. Enquanto não houver definição, incorporadores, investidores e proprietários operam em ambiente de indefinição normativa, o que dificulta a precificação de riscos e decisões de longo prazo. A instabilidade regulatória converte-se em custo de transação para toda a cadeia do mercado imobiliário paulistano.

^[1]TJSP, Órgão Especial, Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000, Rel. Des. Donegá Morandini, j. 26.08.2026.