O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, em sessão do plenário virtual, o julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108/SP, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral. Por 9 votos a 2, a Corte decidiu que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social com imóveis também se aplica às sociedades cuja atividade preponderante é imobiliária, tema de evidente repercussão para reorganizações societárias, estruturas de organização patrimonial e o setor imobiliário em geral.

A controvérsia constitucional

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê duas hipóteses de imunidade do ITBI:

• a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
• a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Na sequência, o dispositivo estabelece ressalva para os casos em que “a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”, e a controvérsia submetida ao STF dizia respeito ao alcance dessa ressalva, discutindo-se se ela se aplicaria às duas hipóteses de imunidade ou apenas à segunda, relativa às operações de reorganização societária.

Os municípios defendiam interpretação ampla, segundo a qual sociedades com atividade preponderantemente imobiliária não fariam jus à imunidade nem mesmo na integralização de capital, com fundamento nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN), que consideram preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorre de venda ou locação de propriedade imobiliária ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição. Os contribuintes, por sua vez, sustentavam que a ressalva constitucional se restringe às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas, não alcançando a integralização de capital.

Na prática, prevalecia o entendimento defendido pelos municípios. Com frequência, as administrações municipais negavam a imunidade em operações de integralização de capital realizadas por sociedades com atividade preponderantemente imobiliária. Essa posição encontrava respaldo em grande parte da jurisprudência dos tribunais estaduais.

O caso concreto

O recurso foi interposto por uma sociedade administradora de bens próprios, em mandado de segurança, contra o Município de Piracicaba (SP). O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia reconhecido a incidência de ITBI sobre a integralização de imóvel ao capital social da empresa, sob o fundamento de que sua atividade era preponderantemente imobiliária.

Fundamentos do voto do relator

O relator, ministro Edson Fachin, votou pelo provimento do recurso com base em três fundamentos principais:

• Precedente do Tema 796. No julgamento do RE 796.376, o STF afirmou que a ressalva relativa à atividade preponderante imobiliária não se aplica à hipótese de transmissão de bens para realização de capital. Para o relator, essa conclusão constituiu razão determinante do precedente (ratio decidendi), e não mero obiter dictum, razão pela qual deveria orientar a solução do caso.
• Interpretação histórica e gramatical. Segundo o voto, na Constituição de 1967 e na Emenda Constitucional 1/69, a ressalva era introduzida apenas pela expressão “salvo se” e alcançava as duas hipóteses de imunidade. A Constituição de 1988 acrescentou a locução “nesses casos”, que remete apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica.
• Finalidade da norma. O relator destacou que a norma tem por objetivo facilitar a capitalização das sociedades, incentivar a livre iniciativa e promover o desenvolvimento econômico, de modo que sua interpretação deve preservar esses valores constitucionais.

O relator também considerou que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade na integralização de capital à ausência de atividade imobiliária preponderante.

O voto manteve o limite fixado no Tema 796, segundo o qual a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”, de modo que o ITBI continua a incidir sobre a parcela do valor dos imóveis que superar o capital subscrito.

Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva relativa à atividade imobiliária, por força da expressão “nesses casos”, alcança também a integralização de capital.

Ressalva sobre simulação e fraude

Ao acompanhar o relator, o ministro Cristiano Zanin formulou ressalva, incorporada à tese proposta, segundo a qual os fiscos municipais poderão demonstrar, em cada caso, eventual simulação ou fraude à lei para usufruir indevidamente da imunidade. Em voto-vista, o ministro Alexandre de Moraes, redator do acórdão do Tema 796, acompanhou o relator, inclusive quanto a essa ressalva, e afastou o argumento de que o risco de operações artificiais justificaria excluir da imunidade todas as sociedades com atividade imobiliária. Observou, ainda, que propostas que condicionavam expressamente a imunidade na integralização à atividade da empresa não prevaleceram na Assembleia Nacional Constituinte.

Tese

A tese proposta pelo relator tem a seguinte redação:

"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”.

A redação definitiva deverá ser confirmada com a publicação do acórdão.

Efeitos práticos

Por se tratar de tema com repercussão geral, a tese deverá ser aplicada aos casos semelhantes em tramitação no Poder Judiciário; na abertura do julgamento, o relator mencionou a existência de mais de 300 processos sobre a matéria nos Tribunais de Justiça. Alguns aspectos, contudo, permanecem relevantes para a delimitação do alcance da decisão:

• Limite do capital social: a decisão não altera o limite fixado no Tema 796, segundo o qual a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”, e a aplicação desse limite permanece controvertida. No caso julgado no Tema 796, o capital social havia sido fixado em montante inferior ao valor dos imóveis incorporados, com registro da diferença como reserva de capital. Diversos municípios, contudo, passaram a exigir o ITBI mesmo quando a totalidade do valor atribuído aos imóveis é destinada ao capital social, tomando como base a diferença entre o valor pelo qual o bem foi integralizado, frequentemente o valor constante da declaração de bens do sócio, nos termos do art. 23 da Lei 9.249/1995, e o valor de mercado ou venal apurado pela administração, o que equivale a tributar um excedente que não existe na operação. Há decisões de diferentes Tribunais de Justiça que admitem essa cobrança com fundamento no art. 38 do CTN e outras que a afastam, invocando a inexistência de excedente e a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), segundo a qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, afastável somente mediante processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). A questão não foi objeto do Tema 1.348 e permanece sem pronunciamento vinculante do STF.
• Substância das operações: a ressalva sobre simulação e fraude à lei preserva a possibilidade de os municípios questionarem operações desprovidas de substância econômica ou com documentação insuficiente.
• Possível modulação de efeitos: eventual modulação dos efeitos da decisão pode ser debatida em embargos de declaração e tende a repercutir, em especial, sobre pedidos de restituição do ITBI recolhido em situações semelhantes.
• Aplicação prática: a adequação das administrações tributárias municipais e dos cartórios de registro de imóveis ao entendimento do STF pode não ser imediata.

Considerações finais

A decisão confere maior segurança jurídica às operações de integralização de imóveis ao capital de sociedades com atividade imobiliária. O tema é relevante para a organização patrimonial, a sucessão familiar e as reorganizações societárias, e pacifica controvérsia que vinha sendo resolvida de forma majoritariamente desfavorável aos contribuintes nos tribunais estaduais. Entretanto, a extensão prática do entendimento dependerá da redação definitiva do acórdão, de eventual modulação de efeitos e do exame das particularidades de cada caso concreto. O Machado Meyer acompanha os desdobramentos do julgamento e permanece à disposição para esclarecimentos sobre o tema.

Este informativo tem caráter exclusivamente informativo e documenta análise jurídica objetiva sobre decisão judicial, não constituindo parecer nem orientação para ocultar, dissimular ou distorcer a natureza jurídica ou econômica de qualquer operação.